本文基于间接融资体系抵押品本位，构建涵盖银行信贷与REITs资产的全口径抵押财富测度框架，利用跨国与城市面板数据开展实证检验。结果显示，抵押品减值对金融风险存在9.7%与24.8%两道临界门槛，跨门槛后冲击强度阶梯式抬升，且呈显著非对称特征，价格止跌不足以推动资产负债表回归稳态。纳入市场摩擦与货币稀释双重约束后，全国层面稳态修复的最低估值缺口约为10.6%-12.1%，三四线城市所需修复幅度明显更高。总量货币、财政与柔性监管三类常规工具仅在短期缓释风险，商用不动产证券化可在同等跌幅下将系统性风险降低24%-27%，但无法完全替代抵押品估值修复。本文为四部门资产负债表修复与不动产证券化制度设计提供了量化参考。

新质生产力实体资产技术迭代速度快、有效运营周期偏短，传统永续现金流折现估值易产生系统性偏差，导致该类资产难以被商业银行认定为合格抵质押物，融资约束问题突出。结合股份制银行实地调研与公开行业数据测算，国内新质生产力实体资产抵押融资存在显著规模缺口，形成“资产具备稳定收益、却难以实现抵押融资”的结构性矛盾。本文构建达叔（DASU,Debt Asset Settlement Unit,偿债资产清算单元）估值框架，以历史经营性现金流为核心锚点，设定五年估值截断规则与五维度审慎折价体系，依托三方均衡模型完成理论推演，并选取 49 只公募 REITs 开展实证检验。结果显示，框架估值与市场成交均价平均偏差仅 1.50%，估值波动较传统永续模型下降 42.3%；五维模型整体解释力达 89.2%，市场投机因子边际影响不足 0.5%，对新质生产力资产、粤港澳大湾区标的适配性更强。研究提炼现金流锚定、期限匹配两大理论命题，形成可审计的银行抵质押物估值标准，为商业银行估值逻辑转向有限期审慎评估提供实证支撑。

This paper examines the role of institutional investors in shaping pricing dynamics within China’s nascent infrastructure Real Estate Investment Trust market. Introduced in 2021, China’s REITs have rapidly gained policy and market attention as a tool for financing large-scale infrastructure projects through equity-based securitisation. Unlike mature REIT markets, China’s infrastructure REITs are characterised by a high concentration of institutional ownership dominated by state-owned financial institutions. Using panel data on first 9 REITs from May 2021 to April 2024, we find that institutional ownership significantly boosts the premium to net asset value. This effect operates primarily through two channels: reduced market liquidity and increased idiosyncratic return volatility, likely reflecting institutions’ trading activity and informational advantages. The findings highlight how institutional capital serves as a confidence signal in China’s emerging REITs ecosystem. The study contributes to the global REITs literature by offering insights from an emerging market context and provides policy recommendations to guide China’s REITs market development toward greater transparency, diversity, and long-term resilience.

本研究聚焦中国契约型公募 REITs 底层资产所有权保留程度对收益分配公平性与效率的影响机制，基于2021年至2025年6月中国68只公募REITs面板数据及美国15只基础设施 REITs 案例，采用文献分析案例深描实证建模与跨市场对比方法，探讨资产所有权与经营权在不同分离程度下对项目收益激励设计及风险的影响。 研究构建了“所有权保留程度 - 治理机制 - 收益分配”分析框架，得出以下发现：所有权保留程度低的REITs 收益效率显著高于保留程度高的类型，所有权保留比例的降低对营运现金流FFO分配率具有显著正向影响。中国契约型架构下原始权益人通过隐性所有权干预运营，导致中小投资者保护不足，而美国公司型 REITs 中独立董事占比的制衡机制具有借鉴价值。政府参与型 REITs 存在短期收益波动与长期战略增值的平衡难题，产权类 REITs 中所有权保留对收益分配的抑制效应弱于特许经营类。 研究提出创新建议推动基础设施 REITs 所有权保留分层调整机制，完善商业地产REITs 试点的“所有权 - 运营权”分离框架，构建公司型 REITs 与契约型并行制度等。 本研究揭示了契约型架构下所有权保留对收益的作用机理，为中国 REITs 治理优化存量资产盘活及监管设计提供理论依据与实践参考。